Tento článek představuje tři oficiální typy úschov kupní ceny během procesu nákupu / prodeje nemovitosti. Úschova peněz u osoby oprávněné úschovu provádět přináší prodávajícímu jistotu, že peníze za nemovitost jsou kupujícím zaplaceny již v momentě podpisu kupní smlouvy a že je prodávající po zápisu nového vlastníka na katastru nemovitostí dostane v plné výši. Kupujícímu přináší jistotu naopak v tom, že svoje peníze dostane zpět, pokud by z jakéhokoli důvodu nakonec nebyl na katastru nemovitostí zapsán jako nový vlastník. Jaké jsou hlavní rysy, výhody a nevýhody tří typů úschov: advokátní, notářské a bankovní?

 
Advokátní úschova:

 
Advokát je registrován u České advokátní komory a ze zákona musí mít pojištění profesní odpovědnosti nejméně ve výši 5 000 000 Kč.

Vyhotovuje smlouvu o úschově s podrobně definovanými podmínkami pro přijetí i vyplacení všech peněžních částek. Výhodou je pružnost a schopnost vyhotovit smlouvu podle individuálních požadavků prodávajícího a kupujícího.

Na každou úschovu zřizuje individuální bankovní účet, který je veden jako „typ úschovy“, tj. oddělen od majetku advokáta.

Každou úschovu registruje u České advokátní komory a příslušné bance oznamuje majitele peněžních prostředků na tom kterém úschovovém účtu.

Dle dohody posílá klientům oficiální potvrzení o každé částce, která je na účet složena. Podobná situace platí pro vyplácení peněz. Doporučuji vybrat si takového advokáta, který Vás bude vždy informovat o pohybu Vašich peněz. Zvolte takového advokáta, který bude schopen vyplatit sjednané částky nejlépe ihned v den, kdy obdrží dokumenty rozhodné pro jejich vyplacení.

Cena za advokátní úschovu se stanovuje smluvně. Advokát není vázán žádnou vyhláškou, která by mu nařizovala výši ceny za jeho služby. V případě advokátů si cenu za úschovu vždy ověřte, může Vám nabídnout oproti notáři mnohem výhodnější cenu, může však také být dražší. Rovněž si ověřte, zda je advokát plátce DPH a zda uváděná cena DPH již obsahuje.

 

Notářská úschova:

 
Notář je registrován v notářské komoře a rovněž má ze zákona povinné profesní pojištění.

Vyhotovuje smlouvu o úschově s podrobně definovanými podmínkami pro přijetí i vyplacení všech peněžních částek. Proces úschovy i jejich zajištění je u notářů velmi podobné těm u advokátů. Notáři ale mají povinnost za úschovu účtovat dle vyhlášky ministerstva spravedlnosti 196/2001 Sb. Notářské služby vycházejí tímto mnohem dráž, cena je pevně daná a nelze ji měnit, tzn. že u všech notářů by měla být stejná.

Notářský tarif za přijetí peněz nebo cenného papíru do notářské úschovy:

z prvních 100 000 Kč tarifní hodnoty	1,2 %
z přebývající částky až do 500 000 Kč tarifní hodnoty	0,6 %
z přebývající částky až do 1 000 000 Kč tarifní hodnoty	0,4 %
z přebývající částky až do 10 000 000 Kč tarifní hodnoty	0,2 %
z přebývající částky až do 30 000 000 Kč tarifní hodnoty	0,1 %

Notář si zpravidla k ceně přidává 21 % DPH.

V případě advokátů i notářů záleží zcela na konkrétní osobě, zda si svého klienta bude vážit, zda mu vyjde vstříc v jeho požadavcích, zda ho bude včas informovat a jednat v jeho prospěch. Doporučuji zjistit si, zda je advokát registrován v advokátní komoře (notář v notářské komoře), jak dlouho vykonává svoji praxi, případně dohledat nějaké reference. 

Mnozí lidé se mylně domnívají, že notářská úschova je bezpečnější, protože za notáře ručí stát. Není to pravda. Jak jsem již uvedla výše, pravidla a podmínky obou typů úschov jsou velmi podobné.
 

Bankovní úschova:

 
Smlouva o úschově v bance musí rovněž obsahovat podrobně definované podmínky pro přijetí i vyplacení všech peněžních částek. Nevýhodou je naprostá nepružnost banky a neochota změnit cokoliv v nastaveném vzoru smlouvy předloženém bankou. Banky individuálnímu požadavku odmítají vyhovět nebo si za každou úpravu účtují poplatek. Proces vyjednávání a uzavření smlouvy o úschově v bance bývá zpravidla delší a komplikovanější než u jiných úschov.

Bankovní úschova je sice nejbezpečnější, nevýhodou však je, že tyto jistotní účty nenabízejí všechny banky v ČR a pokud je nabízejí, pak jsou většinou pouze pro klienty, kteří si u této banky berou hypotéku. Úschova peněz je pro banku nevýnosný produkt. Souvisí-li úschova s hypotékou, pak přináší bance zisk, bez hypotéky však banka nemá zájem, protože s úschovou je velmi mnoho práce a přitom nepřináší zajímavý zisk. Podle toho se také banky k zákazníkům často chovají.

I banka by měla obě smluvní strany informovat o pohybu peněz na účtu. Ptejte se rovněž na lhůty vyplácení peněz po dodání všech rozhodných dokumentů pro jejich vyplacení. Některé banky nejsou flexibilní, což by mohlo způsobit zbytečné zdržení s vyplácením peněz prodávajícímu, ale i např. finančnímu úřadu apod.

Cena za bankovní úschovu je u každé banky jiná, pohybuje se obvykle kolem 0,2 % ze spravované částky.
 

Závěr:
Z uvedeného srovnání vyplývá, že advokátní úschova je jednoznačně nejlevnější a nejflexibilnější. Bankovní úschova je zase nejbezpečnější, na druhé straně však nepružná a k dispozici převážně zákazníkům dané banky, kteří si u ní čerpají hypoteční úvěr. Notářská úschova je zbytečně nákladná.
 

Plánujete prodávat nebo kupovat byt a hledáte potřebné informace? Co vše je nutné vyřídit, na co si dát pozor, co má být ve smlouvách, co si pohlídat a ověřit, co má zařizovat majitel a co kupující, to vše najdete v Průvodci prodejem bytu nebo v Průvodci nákupem bytu. Ukázku z obou průvodců si můžete stáhnout zdarma v pravém sloupci na těchto webových stránkách. Převeďte si byt sami a nechte si provizi pro sebe.
 

Zuzana Kleknerová, expertka na převody nemovitostí
Publikováno ​14. 2. 2016